建物は年月の経過とともに、外観の劣化や設備の老朽化、不具合が発生していきます。

こうした劣化を放置してしまうと、周辺の新築物件や競合物件と比べて見劣りし、建物の競争力が低下してしまう可能性があります。

その結果、入居率の低下や家賃収入にも影響が出てしまうこともあります。

そのため、劣化が大きく進む前に計画的に修繕を行うことが大切です。

今回のブログでは、大規模修繕工事を行うタイミングについてお話していきます📝

一般的に、アパートやマンションの大規模修繕は約１２年ごとに実施するのが目安とされています。

この工事では、外壁・屋上・共用部などを対象に、足場を設置して大規模な修繕を行います。

ただし、この１２年という期間は法律で定められているものではなく、あくまで目安です。

建物の劣化状況によっては12年より早く修繕が必要になる場合もあれば、

問題がなければ１２年以上経ってから実施されることもあります。

実際に、国土交通省が行った調査では、大規模修繕の実施時期は次のような傾向があることが分かっています👇🏻

・１回目：築１３〜１６年前後

・２回目：築２６〜３３年前後

・３回目以降：築３７〜４５年前後

このように、実際の修繕周期は建物の状態によって多少前後します。

 

【国土交通省の長期修繕計画ガイドライン】

２００８年に国土交通省が公表した「長期修繕計画作成ガイドライン」では、

外壁塗装や屋上防水などの大規模修繕工事の周期について、一般的に12〜15年程度とされています。

このガイドラインの影響により、多くのマンションで１２年を基準とした長期修繕計画が作成されるようになりました。

 

【外壁の打診調査の義務化】

２００８年の建築基準法施行規則の改正により、タイル貼りの外壁を持つ建物では、築１０年を超えた場合、

築１３年までに外壁の全面打診調査を行うことが義務付けられました。

打診調査では、タイルを叩いて浮きや剥離がないか確認します。

この調査を行う際には足場が必要になるため、足場を設置するタイミングで大規模修繕を実施するケースが増え、

結果として１２年前後で工事を行うのが一般的になりました。

 

《部位ごとの修繕時期の目安》

大規模修繕を適切に行うためには、建物の各部位がどのくらいの周期で劣化するのかを把握しておくことが重要です。

主な修繕の目安は以下の通りです👇🏻

 

《大規模修繕は回数ごとに目的が変わる》

大規模修繕は回を重ねるごとに、工事の目的も変わっていきます。

１回目（築１２〜１５年）：建物の維持・保全

２回目（築２５〜３０年）：設備などの機能回復

３回目以降（築３５〜４０年）：機能回復＋グレードアップ

設備の更新工事では以下の作業が行われます👇🏻

・バリアフリー化

・宅配ボックス設置

・オートロック更新

・テレビドアホン設置

・自動ドア設置

・防犯設備の強化

こうした設備の更新は、入居率や建物の資産価値を維持するためにも重要です。